Están previstos ajustes en las normas de propiedad horizontal

Actuaciones frente a la violencia intrafamiliar, mejoramiento en el acceso a personas en condición de discapacidad y las pautas para la tenencia de mascotas, son algunas de las características contempladas en un proyecto de ley.

 Por: Argemiro Piñeros

Hace 20 años la ciudad era muy diferente a la que conocemos hoy en día en materia de infraestructura, convivencia y, así mismo, proyección, por ende, las normatividades de edificaciones como, por ejemplo, la propiedad horizontal, han quedado desactualizadas desde aquella época.

La normatividad que rige actualmente es el Régimen de Propiedad Horizontal o Ley 675 de 2001 que contemplaba deberes y obligaciones que la época imponía, pero que dista mucho de las actuales dinámicas de las ciudades de hoy, tal como lo asegura el representante liberal Oscar Hernán Sánchez, autor y ponente de un proyecto de ley que cursa su trámite en el Legislativo: “En este momento hay ciudades en las que más del 60% de los habitantes viven en propiedad horizontal”.

El representante liberal, en conjunto con el también coordinador ponente José Jaime Uscátegui (Centro Democráticco), considera que la actualización de la Ley es imperante para brindar garantías a los propietarios en un proyecto de vivienda de propiedad horizontal, “para que tengan su manual de convivencia y para que puedan cumplirlo porque son totalmente diferente las condiciones”.

Justamente una de los ajustes propuestos a la ley de 2001 es la obligatoriedad en la implementación de un Manual de Convivencia que se deberá elaborar y socializar de acuerdo a las necesidades e intereses de la propiedad horizontal. Tema que no se tocó en aquel momento. Dicho manual deberá regirse en afinidad con los principios constitucionales y las directrices que el Ministerio del Interior dictamine en garantía de los derechos y obligaciones individuales y colectivas.

“El contenido del manual de convivencia deberá ponerse en consideración de la asamblea general y ser aprobado por la mayoría calificada, sin necesidad de ser elevado a escritura pública”, se lee en el texto que ya fue aprobado por la Comisión Primera de la Cámara de Representantes y que tendrá su segundo debate en Plenaria en la próxima legislatura que empezará el 20 de julio.

El presidente de la Comisión Primera de la Cámara, Oscar Sánchez, recordó que la iniciativa ha sido trabajada desde 2012 y en 2018 fue presentada en dicha Comisión, aprobada en primer debate para cursar su trámite en la plenaria, “pero por trámite legislativo los ponentes decidimos retirarla y radicarla nuevamente con el texto aprobado. El proyecto se presentó 100% como se había aprobado por la misma Comisión, se dieron los espacios de participación realizando más de ocho audiencias y escuchando a todos los actores”.

Críticas constructivas

Para Germán Puya, delegado de la Mesa Distrital de Propietarios de Propiedad Horizontal, llevan 19 años propugnando por una reglamentación y no han sido lo suficientemente escuchados. “Lamentamos el lobby hecho en 2008-2010. Entregamos a finales de enero la posición respecto al proyecto anterior, pero echaron reversa más de 8 meses de avance”.

Por su parte, el abogado y miembro del Partido Nuevo Liberalismo Juan Sebastián Gómez dijo que: “Esta reglamentación no puede superar el POT y este tema no puede superar los usos del suelo que son una norma autónoma de cada municipio”.

Para la representante y miembro del Partido Liberal, Piedad Correal, se debe mejorar considerablemente el proyecto de ley porque “hay personas que compran un apartamento para vivir con la familia y terminan viviendo en un hotel”. Ello porque una cosa es comprar una vivienda para uso turístico “y otra cosa es que yo compre una vivienda de carácter residencial y después me la volteen violando un reglamento de propiedad horizontal, violando un POT. Por eso no se trata de estigmatizar ningún sector, lo que tenemos es que regularlo bajo un criterio técnico, jurídico y de respeto a los dos sectores”.

Algunas de las reglamentaciones

Varias son las novedades que trae el proyecto de ley que no están contempladas de esta manera en la actual norma, una de ellas es que se exige una mejor accesibilidad para personas con discapacidad y personas mayores. Es decir que las unidades inmobiliarias cerradas deberán modificar la infraestructura y los reglamentos puesto que “no pueden comportar barreras físicas, comunicativas o actitudinales que imposibiliten o dificulten el ejercicio y goce efectivo de derechos por parte de esta población”.

Igualmente se deberá garantizar la accesibilidad a todos los espacios de deliberación y votación de la Asamblea General, el Consejo de Administración o cualquiera de las autoridades internas de la propiedad horizontal.

Se plantea que el administrador de propiedad horizontal, debe estar debidamente inscrito e identificado en el Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal y debe tener pleno conocimiento de la legislación del régimen de propiedad horizontal. Tema que no se especificaba en la ley de 2001.

Un tema controversial en algunos lugares es la tenencia de mascotas, antes, las unidades inmobiliarias cerradas establecían a su discreción los requisitos para la tenencia de mascotas, si llegase a ser necesario. Ahora, los reglamentos de propiedad horizontal no podrán contener normas que prohíban la tenencia de mascotas o animales domésticos, según se explica en el articulado.

“Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la permanencia de mascotas (animales domésticos). Los animales domésticos o mascotas no podrán deambular libremente o habitar en las zonas comunes de propiedades horizontales o conjuntos residenciales; tampoco tendrán restricción alguna de acceso o permanencia en estas zonas cuando estén bajo la supervisión de sus tenedores o dueños”, se lee en el texto. Deberán contar con una correa y, para algunos casos, bozal.

Nuevas condiciones

En cuanto a las viviendas turísticas, la iniciativa explica que cuando la copropiedad sea operadora o administradora directa de unidades privadas destinadas a la prestación de servicios de alojamiento y hospedaje, deberá contar con una póliza de seguro de responsabilidad contra daños a huéspedes y a terceros. Esta póliza deberá cubrir cualquier siniestro que se presente durante la prestación del servicio de alojamiento turístico y como mínimo, cubrir los riesgos de muerte, incapacidad permanente, incapacidad temporal, lesiones, daños a bienes de terceros y gastos médicos”.

El Gobierno Nacional deberá reglamentar la expedición de dichas pólizas de seguro a primera pérdida, seguro parcial, de cobertura mínima contra incendio y terremoto, de vigencia anual y con pagos mensuales sin cobro de intereses.

En algunos lugares, los miembros del Consejo de Administración se toman atribuciones de mandato sobre los trabajadores de servicios generales, vigilancia y demás, pues con este proyecto de ley las cosas tomarán otro rumbo. A dichos miembros se les prohíbe emitir órdenes a los empleados que sirven a la copropiedad. “Esta función será exclusiva del administrador, salvo que por su omisión, fuerza mayor o caso fortuito se requiera, asumiendo en estos casos la responsabilidad que ello conlleve”, dice el documento.

Un asunto de vital importancia para el manejo en convivencia es la violencia intrafamiliar, para ello, el proyecto plantea la creación de un protocolo de articulación con las entidades competentes, con el fin de activar una ruta de atención. Para ello, el Ministerio de Justicia deberá reglamentar la implementación de dichos protocolos de atención de violencia intrafamiliar.

También se le pone un freno a los vecinos que irrumpen la sana convivencia de los copropietarios puesto que se establecen niveles de inmisión tolerables. En otros términos: “Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas”.

Entre otras cosas, se propone crear varios órganos:

• El Registro Único Nacional de Propiedad Horizontal (RUNPH), el cual funcionará como un protocolo único administrado por las Cámaras de Comercio.
• El Registro Único de Propiedad Horizontal en el que se establecen las condiciones de registro a través de un formulario que podrá ser diligenciado en línea y actualizado de manera permanente cuando ocurran cambios.
• El Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal (RUAPH).
• El Consejo Nacional de Propiedad Horizontal, en el que tendrá asiento un representante de cada consejo municipal o distrital de propiedad horizontal.

Así las cosas, la próxima legislatura tendrá una gran tarea para garantizar los derechos y deberes de las nuevas dinámicas de la ciudad en materia de propiedad horizontal.

DESTACADO: Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento,

no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida

en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.